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投資加拿大房地產買賣與出租稅務需知

加拿大近十年房地產是一支長紅,不受鄰國美國2008次級房貸的影響,也不受全球不景氣的影響。依筆者的分析有以下原因,全球溫室效應下,加拿大氣候相對涼爽宜人,乾淨的空氣與水源,幾乎沒有天災,前幾年寬鬆的移民政策造成的強大住房需求,銀行長期的低利率與放貸給外國人,遠較美國便宜的持有成本(地價稅只有市價的0.5%﹔美國則需1.5 -2%),沒有遺產稅,而且稅務居民出售指定自用住屋時免稅。2011年時美金與美國房市雙雙下跌,如今,雙雙又回檔,當年大膽下注的人在匯差與房價三年至少賺五成。雖然眾多學者依加拿大的家庭收入與房價比,提出房價已經嚴重泡沫化的警告,但在中國近日更寬鬆的匯款政策下與加幣持續低迷,看來中國的熱錢還是會滾滾而來,雖然本地西人擔心下一代買不起房子而抗議聲四起,但聯邦與各省仍老神在在,皆尚未有任何打房計畫。

買房通常有4種目的:自己的主要住家、度假屋、出租用或投資目的。在加拿大,單身的成年人或結婚同居的配偶,可有一間出售時免稅的自住屋,其餘名下的其他房產在稅務上都視為投資屋。而當這些非主要住宅出售時,通常若長期持有,其獲利一般可以資本利得(Capital Gain)報稅(只有50%計入所得)但是因為太多人炒樓炒短線,甚至自己當起建商了,所以國稅局會也開始根據你當時購入的動機,持有時間長短,為什麼要賣,你以前的地產買賣記錄,你是否有其他正職工作,做一個全面評估來判定物業出售是50%納入所得的資本利得或是100%課稅的商業收入(Business Income)。

加拿大地產成本的計算包含買價,若是新屋再加上5% GST BC/or 12% HST in Toronto,BC省另有過戶稅(房價前 $200,000的1%,之後的部分為2%),過戶律師費,過戶後新增建的成本。新屋或屋主翻蓋超過九成新的住屋總價含土地在 $450,000 以內可申請最高 $6,300的GST 還款 Rebate(當屋價為$350,000時 GST還款最高,超過後遞減,房價達到$450,000時,GST還款為零)。GST還款限主要自用住宅或買來長期出租者。購買當年報稅時若為首購族(配偶任一方全球過去四年內沒擁有房屋),可享有聯邦 $5,000的首購抵稅額 First Time Home Buyer TaxCredit 乘上聯邦15% 稅率可少交 $750稅。另外若你有RRSP存款,而且配偶任一方過去五年沒擁有過房子,則最高每人可取出最多 $25,000,兩人共可取出 $50,000,但需於15年內還回。在溫哥華如此高房價的城市(公寓均價50萬,獨立屋均價127萬),RRSP Home Buyer Plan 可暫時免稅取出的 $25,000 連簽約訂金都不夠吧。實在要調高了,難怪本地人上班族說到購屋都想哭。買屋後又要交房貸又要還RRSP˙據RBC最新的統計顯示,2015年第一季溫哥華市民供款獨立屋需達家庭稅前收入的87%。假設20%的個人所得稅,則稅後所得當然是沒沒剩錢可吃飯了。就算供款公寓,也需家庭稅前收入的37%,難怪溫哥華人現在很不快樂。

至於出售時的相關費用,可從利潤中扣除,例如房仲佣金與 GST,律師費。若是想當包租公,收房租到底要用個人名下去買還是以股份有限公司或家庭信託去買入呢?必需從稅務與法律風險來談。若買在個人名下,個人所得稅淨租金收入屬主動所得,綜合稅率 20% to 45.8%,租金收入可增加 RRSP 購買額度。通常由於房價高,貸款利息也沉重,加上保險、地價稅、公寓共管費 Strata fee、維修費、管理人佣金,淨利所剩並不多,如果再扣除房屋建築物折舊,更幾乎是零。所以筆者認為淨房租放入個人名下並不會造成太多個人所得的增加,反而有時因為短期找不到房客,或有較多維修費,當年的損失還可抵扣其他的收入﹔如薪資或投資收入。在溫哥華,買屋出租的人通常著眼在物業將來的增值,而非眼前的小淨利,而是以房租交貸款養屋。所以,在現今,屋價已飆高之下,物業將來的增值到底還有空間嗎?購屋出租者可得要三思了。

若以股份有限公司去持有出租務業,在CCPC 加拿大人控股公司稅上屬“被動收入”,要上高稅率46%。雖然有一些節稅的方法,但要繞過多種程序才可完成。所以若只是幾個小單位的收租,以個人名下持有就可以了。從法律觀點﹔如果購入整棟出租公寓,或大型商業物業,因為需考慮到一些法律風險,所以通常會以股份有限公司去持有較安全,之後再輾轉節稅,但若是外國人控股的股份有限公司稅率則只有26%。當然了,稅後淨利要以股利方式匯回海外時需再上25%預扣稅,但若簽屬稅務協定的國家只需10% – 15%即可。至於若物業有出租則出租當年的費用皆可自收入扣除,但若未有租金收入,則基本上不可抵扣費用。例如:自用屋、度假屋、長期投資用的空屋、空地,皆不可申報費用也不可轉入成本。但若以出租為目的,但短期找不到房客者不在此限。房屋建築物的折舊頂多將出租淨利抵到零,不可造成虧損。

有時房屋的使用用途會更改,由主要自用改為出租,或由出租改為主要自用,基本上在更改當年皆視同以市價出售再以市價買回成為新用途的新成本。但有些選擇權可供使用來節稅,因較複雜最好諮詢會計師。

最後來談談外國買家,加拿大稅務對外國人購屋很友善,不僅沒有像美國課徵市價45%左右的可怕遺產稅(美國人自己則享有2百萬以內免遺產稅)加拿大的銀行還很樂意貸款給外國人。稅率也基本上與居民一樣,只不過是無法享有居民的免稅額 $11,138,但其實也只不過比居民多交稅約2千元而已。外國人可購買度假屋,也可購買物業出租,出租時可請會計師代申請外國人稅號,與每月預扣房租25%上交國稅局的預扣代號,隔年會計師會根據實際費用申請退稅。出售時,必需在十天內由會計師代向國稅局申請獲利預扣稅25%的上繳證(Certificate of Compliance)通常約需三個月才核發,交易律師才根據此證件,代付預扣稅後,即可釋出預留在律師信託帳戶賣價25%的尾款。當然了,外國人也適用50%的資本利得,難怪外國人覺得來加拿大買房實在是太棒了。現在有些人提出課徵空屋稅來遏止外國人或擁有太多空屋的本地炒手,但筆者認為空屋的認定標準與執行罰款,難度很高,倒是針對外國買家或囤屋者,可從課徵較高的地價稅與對外國人所得稅的修改,才是長遠之計。