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注意啦!出售“主要居所” 免缴税但仍需申报,免缴资本利得税八项注意

新聞來源: https://vancoolver.ca/303725

去年10月,联邦政府推出了一项税务新政,目的是堵塞此前存在的卖房利得方面的漏洞,做到“只有自住房的出售得利才能免税”,从而使不在本国实际居住的住房投资者无法享受此项免税。

在此之前,出售主要居所(principal residence)无须报知加拿大税务局(CRA),从中赚了多少钱自然也无须报知,因为如果是主要居所,出售得利是免税的。但新规定收紧了豁免主要居所资本利得税的条件,要求所有报税者对本国每处住房的出售都做出申报。主要居所的出售得利仍是免税的,但其他资产利得则须缴税。

税务局将对报税资料进行审核,确定申报免税的人真正居住在加拿大,居住在所申报的住房中。只有符合条件,才能申报和得到“主要居所免税”(Principal Residence tax Exemption,PRE)。

据报道,此举的针对目标包括投资牟利而在出售后申报PRE免税的、做“快速倒卖”或只有短期持有的和建商在出售前临时居住的等。

1、什么样的住房可界定为“主要居所”?

根据CRA的解释,您或家人在某一年的任何时间拥有和占用的任何类型住宅物业,都可以指定为主要居所,如独立屋或城市屋、公寓、农舍、活动房屋等。将某处物业指定为主要居所,是一个重要的财务规划手段,因为您一旦将其出售获利,所获得的受益是免于纳税的。

2、资本利得税vs主要居所免税

所有的财产,包括住房、农舍、房地产出租、股票投资等,当价值增加即发生“资本利得”时,都要缴纳资本利得税。

从投资的角度,资本利得税对投资者来说是很有利的,因为投资者只需要为所赚取利润的一半纳税,而且税率是按自己的边际税率计算。以安省为例,假设您出售了一个出租物业,获利60000元,然后您只需要在30000元的基础上按照您的边际税率缴纳资本利得税(只是举例,没有计算其他因素如资本折旧和花费费用)。如果您的年收入是60000元,那么这项卖房盈利的应缴税还不到9575元。要是这60000元来自定存利息,那要缴的税就不是几千元了,光是投资收益就要缴税超过22565元。

更大的好处是,如果出售的房屋不是投资,而是自己的主要居所,所有资本收益就完全免税了。

3、2016年税务新规定有何影响?

主要居所出售获益免税的政策并无变化,在个人财务规划中这还是一个重要的工具。但和以前不同的是,在提交报税表时,向CRA申报的内容有所不同。

从2016年税务年开始,您需要在那份一般在2017年3月底之前发出的报税表中申报所出售物业的基本资料,例如购买日期、出售日期、出售收入和物业说明等,以供CRA核定是否符合免税条件。

就是说,每个在加拿大境内售出的物业,都必须在报税表中有这样的报知内容,无论该物业是否主要居所。

4、不申报会有处罚吗?

如果发生了房屋销售,但却没有在报税表中提供资料,虽然不会导致立即的经济处罚,但是,如果被CRA审计发现存在有销售,就会受到罚息和其他处罚。

对卖出主要居所进行申报不止是应付差事,也具有重要的意义。如果不报告,CRA可以“随时”就卖房的事重新评估报税。在这件事上,CRA将不受“三年期限”的限制,可随时进行审计和可能进行重新评估。就是说,重新评估的期限现在是“无限期延长”的。没有指定主要居所的,也会受到处罚。

5、CRA的目的是什么?

这项税制变化的目的,CRA的说法是,“改进税收制度的合规性和管理”。其针对目标是显而易见的,即那些“售出可能不是主要居所的房产”的人。例如“快速倒卖”(quick flips)或短期持有(住房不是资本财产,因而不是主要居所)、在拥有的每年之中不通常性地居住(不符合主要居所的条件)和建筑商盖好房子后在出售之前临时居住(这是库存,不是主要居所)。

CRA的审计部门会因此得到很多新的审计线索。毫无疑问,会对更多的房主进行审计和重新评估。在新的报告制度之下,预计CRA会否决更多的主要居所免税。

6、怎么申报主要居所出售?

任何在2016年有出售住房的人,都必须填写附表3(Schedule 3),和T1“所得税和福利申报表”(Income Tax and Benefit Return)一起提交。如果所售物业在拥有的每年内都是主要居所,需要在附表3上做出主要居所指定。这时,只需要申报购买年份、售房收入和物业描述的内容。

如果该住房也被用于赚取收入,还须填写表格T2091(或T1255),申报该物业在拥有期间的哪个年份中不是主要居所。

如未在报税表中申报主要居所出售,也可以补交表格,但正常的三年审计期限是在补交表格后起计的,另外,还需要请CRA修改自己出售当年的所得税表。如果晚申报住房出售,可能会触发罚款。如果不按时指定主要居所,可能会有罚款8000元或者按每晚申报一个整月100元累计,取其少者。

7、怎么指定主要居所?

即使是可以免税的主要居所,也必须遵守CRA的一些规定。

① 每个家庭只能有一个主要居所
一个家庭单位,每年只能指定一处住房财产作为主要居所。“家庭单位”是由您自己、配偶(或同居伴侣)和18岁以下的子女组成。

② 必须在主要居所里居住
从税务角度,主要居所并没有规定拥有或居住的最短时间要求。CRA的尺度是,您和您的家人在年内“通常居住”于其中,就可以是主要居所。但须注意,CRA会查看所有证据,包括居住时间长度、主要收入来源和购买、居住、搬家和出售的方式,以确定其究竟是主要居所还是倒房赚钱生意的一部分。

③ 可以选择指定
如果您拥有多处住房,可以选择指定任何一处作为您“通常居住”的主要居所,比如可以选择指定一个较不常居住的房屋。只是,需要满足指定当年的居住要求。比如,如果您在2006年到2015年间拥有一处房产,但仅在2006年和2007年居住于其中,就只能指定在这两个年份中为主居地。

另有一点,还可以在免税分摊计算中增加一个免税年度。比如,一处住房已拥有10年,但指定在2年内为主要居所,增加1个免税年度,就可以免缴税30%的资本利得。

如拥有多处房产,最好咨询报税专家。何时和如何指定主要居所,都可能会对缴税额产生影响。

④ 不能是用来赚钱的
如果您所出售的物业是用来给您赚钱的,资本利得税就免不掉了。根据CRA的规定,如果房产的总体目的是赚取收入,就不能将其视为主要居所。例如,某投资者买了一套6居室的住宅,自住其中一个居室,其他5个居室出租,这就不能通过PRE免缴资本利得税了。

⑤ 土地面积限制
主要居所的土地面积不能超过半公顷(1.2英亩)。如果您有一个10英亩的农场,住在农舍,农舍或者1.2英亩土地的增值是免税的,但是,另外8.8英亩的增值就要缴税了。CRA表示,大于1.2英亩的地块也可以申请免税,但需要证明没有这多余的面积这个地块就不能用。

⑥ 不要漏算了房产
还有一点,指定的主要居所可以是不在加拿大的。

8、哪里能获得更多信息?

最后,如果想得到更多更新的信息,须移步http://www.cra-arc.gc.ca寻找CRA的“T4037指南:资本利得2016”。

以上内容转载自温哥华知道。